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不動産投資の初心者が押さえておきたい6つのリスク

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不動産投資は、上手に運用すると安定した収入を得られる可能性があります。
しかし「初心者には難しそう」「どのくらい専門知識が必要なのかわからない」など、不動産投資初心者の方は、いろいろと不安を抱えていることもあります。そこで今回は、不動産投資の失敗リスクや失敗するリスクを抑える方法、不動産投資に向いている人の特徴などについて解説します。

目次

不動産投資のリスク6選

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンと言われています。
つまり、リスクとリターンのバランスが良く、短期間で倍の収益を上げることはできないが、中くらい程度のリターンが期待できるということです。

しかし、不動産投資は常にうまくいくとは限りません。ここでは、不動産投資6つのリスクについてご紹介します。

  1. 空室リスク
    不動産投資でリスクとなるのは、空室リスクです。借りてがつかず、ランニングコストだけが発生する状態になれば、赤字になってしまいます。空室リスクの低い立地選びやターゲット層の見直しなどが必要です。
  2. 金利上昇リスク
    不動産投資ローンの金利が上昇するリスクです。変動金利型では、金利が上がる可能性もあり、総支払い額が増えてしまいます。金利上昇リスクの対策としては、不動産投資の初期に頭金を入れるか、繰り上げ返済を行う方法などがあります。
  3. 家賃滞納リスク
    投資物件が満室であったとしても、入居者の中に家賃を滞納する方が出てくるかもしれません。コロナ禍や物価高騰により、家賃を滞納する方が増加傾向にあります。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「賃貸住宅市場景況感調査(2020年下半期)」によると、月初の滞納率が全国で5.0%、首都圏で4.1%、関西圏で8.2%と、20人に1人が滞納をしているという結果になっています。 (参考: 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅市場景況感調査(2020年下半期)」) https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan25.pdf
  4. 天災リスク
    台風やゲリラ豪雨、地震などの自然災害により、建物が激しく損傷したり、倒壊のリスクもあります。そのため、建物の修繕費が高額になるケースも珍しくありません。

    また、居住が難しい場合は、これまで住んでいた入居者が退去することがあるので、家賃収入がなくなるリスクもあります。
    建物には、建築基準法上の耐震基準が定められています。1981年5月31日までに確認申請を受けた建物は「旧耐震基準」です。震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損しても修繕することで生活可能な基準を指します。

    一方、1981年6月1日以降の確認申請を受けた建物は「新耐震基準」です。
    震度6強〜7程度の揺れでも建物が倒壊しない基準を指します。
    このように耐震基準により、天災リスクの度合いが異なるため、注意が必要です。
  5. 事件・事故などのリスク
    集合住宅では、入居者同士のトラブルが少なくありません。例えば、生活音や大声、楽器の演奏などの騒音問題、犬や猫のペット問題、柔軟剤やタバコなどの臭い問題などさまざまです。

    また、なんらかのトラブルにより、入居者同士の暴力行為など、事件に発展することもあります。事件・事故が発生した物件は、退去者が出てしまい、空室が増える可能性が高いです。
  6. 倒産リスク
    不動産の販売会社や賃貸管理を委託している管理会社が倒産するケースです。
    管理業務を委託していた場合は、別の管理会社に依頼することになります。

不動産投資の失敗するリスクを抑える方法

不動産投資では、物件を購入する前に失敗するリスクを抑えておかなければなりません。ここでは、失敗するリスクを抑える方法について解説します。

立地の選定
不動産投資は、立地の選定が重要になります。周辺について、賃貸需要が見込まれるエリアであるか、最寄り駅から徒歩圏内でアクセス可能であるか、生活する上で環境が整っているかどうかなどを調査する必要があります。

空室になりやすい物件を見極める
建物や住宅設備が古く、魅力的な物件でない場合は、購入を避けなければなりません。
外階段の塗装が剥げ、錆びが目立つ場合や郵便ポストがボロボロになってるなど、外観から劣化状況が明らかになっている物件は、空室になりやすいでしょう。

収支計画を立てる
設備費や修繕積立金、管理費など、収入と支出のシミュレーションをしっかり計画しておくことが大切です。不動産投資ローンは、借入可能額いっぱいまで設定する必要はありません。無理のない返済計画を立てることでリスクを抑えられます。

不動産会社の選定
不動産会社を通じて物件を購入することがほとんどです。実績が豊富で口コミや評判の良い不動産会社を選ぶことがポイントになります。
また、物件管理を委託する際にも情報収集を行い、慎重に選びましょう。

不動産投資に向いている人の特徴

勉強熱心
勉強熱心な方は、不動産投資に向いていると言えます。
不動産に関する専門知識は、常にアップデートする必要があり、関連する法改正なども行われる可能性が高いです。知識と経験を積み重ねながら、常に学ぶ姿勢が成功へと導くでしょう。

行動力と決断力に優れている
物件選びや契約、融資を受ける場合など、不動産投資には行動力と決断力が必要になります。長期的な計画を立てながら、各段階で決断しなければならないことも多いため、専門知識や行動力などが大切です。

コミュニケーション能力が高い人
不動産投資では、物件選びや契約、管理を委託している場合など、不動産会社とコミュニケーションをとることが少なくありません。コミュニケーション能力が高い方は、人脈が広がり、良い物件や情報を優先的に伝えてもらえるでしょう。

まとめ

不動産投資は、空室や金利上昇、家賃滞納、天災など、さまざまなリスクがあります。物件の選定や収支計画、管理まで、情報収集と準備をしっかり行うことで、ある程度のリスクを抑えることが可能になります。

また、不動産会社と円滑なコミュニケーションをとることも大切です。不明点などは、専門家のアドバイスを受けるのもよいでしょう。これから不動産投資を始める方は、リスクの低い少額から始めることも方法の一つです。

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