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不動産投資初心者が自己資金ゼロで始めるときの注意点

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不動産投資を始める際、ある程度の資金が必要になるため、どのくらいの資金を準備しておくべきか悩まれる方も多いでしょう。とはいえ、最近では、自己資金がない場合でも不動産投資を始められるケースが増えてきています。
しかし「本当に資金がなくても始められるの?」「貯金が少ないが融資を受けられるのか」など、不動産投資初心者の中には、不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、自己資金ゼロで不動産投資ができる理由や不動産投資ローンの仕組み、メリット、自己資金ゼロで不動産投資を始める場合の注意点などについて解説します。

目次

自己資金ゼロで不動産投資ができる理由

不動産投資は、株式投資と異なり、自己資金が少ない場合でも始めることが可能です。株式投資では、銀行に融資の申し込みをしても断られるでしょう。

しかし、不動産投資では、購入する不動産自体を担保にすることで、個人に数千万円単位の資金を貸し付けてくれる場合もあるのです。少ない自己資金で比較的大きな投資が可能となるので、レバレッジ効果の高い投資と言えるでしょう。

ローンについては、家賃収入から返済ができるため、年収に不安を感じている方でも不動産投資を始められるということです。とはいえ、必ずしも安定した家賃収入を得られるわけではありません。さまざまなリスクがあり、計画的に運用しなければ、失敗する可能性もあります。

頭金ゼロについて

不動産投資では、ほとんどのケースで金融機関のローンを利用します。金融機関によっては、頭金を求められる場合もあります。頭金は、物件価格の10〜20%程度が一般的です。例えば、物件価格が2,000万円だった場合は、200〜400万円程度です。

ただし、金融機関によっては、頭金ゼロで不動産投資を開始できます。金融機関から融資を受ける場合には、審査を通過しなければなりません。希望の融資額に満たない場合は、頭金を準備する必要があります。

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンの種類は、大きく「アパートローン」と「プロパーローン」があります。

アパートローン
アパートローンは、アパートやマンションなど、居住用以外の目的として購入する際に利用できるローンです。一棟まるごとや区分マンションの一室のみの購入も対象とされています。
あらかじめ決められた審査基準や融資条件に該当するかどうかで判断されます。銀行・信託銀行・信用金庫・ノンバンクなど、幅広い金融機関で取り扱いがあります。借入額の上限は、年収を基準に設定されているケースがほとんどです。

プロパーローン
保証会社を通さず、金融機関がリスクを負担して貸し出すローンを指します。一般的な住宅ローンでは、ローン契約者が支払いできなくなった際に保証会社が契約者の代わりに返済します。その後は、ローンの契約者が保証会社に返済することになります。
一方、プロパーローンは、保証会社を通さないため金融機関が回収できないリスクを負担することになります。

不動産投資ローンと住宅ローンとの違い

住宅ローンは、居住用の不動産を目的としたローンです。基本的に投資用の目的で住宅ローンを組むことはできません。
また、不動産投資ローンより金利は低く設定されているのが一般的です。住宅ローンでは、住宅ローン控除など、一定の条件により税制上の優遇措置を受けられるのも特徴です。

不動産投資ローンの金利

不動産投資ローンの金利の種類は、固定金利と変動金利に分けられます。

全期間固定金利
借入時の決められた金利が完済するまで固定されているタイプです。金利の変動がないため、リスクを抑えられますが、変動金利に比べて金利が高くなっています。

選択型固定金利
契約者が選択した期間は、金利が固定されるタイプです。3〜5年が一般的です。金融機関によっては、10年以上の固定金利期間を選択できる場合もあります。

変動金利
半年ごとに金利が見直されるタイプです。他の金利に比べると金利が低いケースが多く、ローンの総支払額を少なくすることができます。

不動産投資ローンを利用するメリット

ローンと聞くと、マイナスのイメージをもたれる方が多いかもしれません。
しかし、不動産投資ローンを利用するメリットはあります。ここでは、得られるメリットを解説します。

少ない自己資金で始められる
前述したとおり、不動産投資ローンを利用することにより、少ない自己資金で始められることです。数百万円から数千万円単位の投資運用が可能となり、レバレッジ効果が期待できます。

団体信用生命保険に加入できる
不動産投資ローンを組む際は、多くの金融機関で団体信用生命保険の加入を求められます。団体信用生命保険は、契約者が亡くなった場合や高度障害などで返済できなくなったときにローンの残債を保険金により支払われる保障制度です。遺された家族は、ローン支払いの負担がなく、家賃収入を得ることができます。

自己資金ゼロで不動産投資を始める場合の注意点

ここでは、自己資金ゼロで不動産投資を始める場合の注意点について解説します。

ある程度の資金を準備する
家賃収入が減った場合でも建物や設備の劣化により、修繕費用がかかります。住宅設備の故障はいつ起こるかわかりません。突然の出費にも対応できるようにある程度の資金は準備しておきましょう。

初期費用がかかる物件は避ける
購入と同時にリフォームが必要になる物件もあるため、物件価格とは別に費用がかかります。不動産投資ローンでまかなえるのは、あくまでも物件価格のみです。そのため、リフォーム費用などは、手元の資金から捻出しなければなりません。そのため、初期費用がかかる物件は避けた方がよいでしょう。

無理のないキャッシュフローを構築する
フルローンは、金利が高く、毎月の返済額が大きくなります。レバレッジが大きい分、リスクも高くなります。したがって、収益性と安全性のバランスを考え、無理のないキャッシュフローを構築することが大切です。

まとめ

不動産投資は、自己資金ゼロで始めることが可能です。しかし、空室が多くなったり、予期せぬ出費が発生することもあります。フルローンを組んで不動産投資を行うことができますが、無理のないキャッシュフローを構築することが大切です。予期せぬ出費に備えて、ある程度の資金は準備しておきましょう。

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