アパート経営とは

絶対に押さえておきたい!アパート経営で経費にできるものとできないもの

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アパート経営に限らず、自営業で利益を上げるためには❝経費を上手に使う❞というテクニックがとても重要になってきます。

しかし頭では分かっていても、実際はうまく経費を使いこなせていないという方が多いのではないでしょうか。ここでは、節税対策として押さえておきたいアパート経営の経費についてご説明します。

目次

知っていましたか?経費にできる費用はこんなに幅広い!

アパート経営で経費にできるものは租税公課や損害保険料、委託管理費、修繕費、減価償却費、借入金利子、手数料などがあります。

ここでいう租税公課とは、固定資産税や不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税、都市計画税などをさします。その他にも、ローン返済額のうち利息相当分やアパート経営のために購入した図書・新聞費、税理士や不動産業者との交際・飲食費、物件運営のための交通費、電話代などの通信費、外注費(確定申告を外注した場合の税理士への報酬、トラブル発生時の弁護士費用など)も経費として計上できます。

修繕費の取り扱いに注意!

ここで注意しておきたいのは修繕費に関する取り扱いです。入居者の退去に伴う内装工事やエアコンや給湯器など、設備交換にかかった費用は修繕費として計上できます。

一方で、原状回復のためではなく、物件の価値を引き上げるために実施した修繕費用は、減価償却していく必要があり、定められた期間で分割して計上します。このような支出は資本的支出と呼ばれます。

経費にできない費用も押さえておこう

次に、経費にできない費用をみていきましょう。見極めのポイントとしては、「アパート経営に直接関係しているか」です。基本的に、経費にできないものは不動産にかかる費用のうち、自宅を対象とするものです。例えば、自宅の損害保険料や自宅部分の光熱費などは経費にできません。

賃貸住宅と自宅が兼用になっている場合などは、建物面積か使用割合に基づいて按分し、賃貸部分にかかった費用のみが経費の対象になります。また、ローン返済額のうち、元本に相当する部分も経費にはなりません。

減価償却費を工夫しよう!

節税対策として経費を考えたとき、最も工夫の余地があるのは減価償却費です。税法では「鉄筋コンクリート(RC)47年」「鉄骨造34年」「木造22年」と減価償却費を計算するために建物の構造ごとの耐用年数が決められています。

なお、法定耐用年数を過ぎた物件については「耐用年数=法定耐用年数×20%」で計算します。

同じ価格の建物の場合、1年の減価償却費は「木造」→「鉄骨造」→「鉄筋コンクリート(RC)」の順で大きくなっていきます。

経費計上という点でみれば、木造の、それも耐用年数を過ぎた物件が一番お得となります。ただ、そのような物件は担保価値が低い場合が多いので銀行から融資が受けにくい、または売却のときに買い手がつかないというデメリットがあります。

所有物件が増えてきたら法人化することでさらなる節税に!

個人でアパート経営をされている方である程度の数や規模の物件を所有している場合、不動産管理の会社を立ち上げ法人化することで、さらなる節税効果が期待できます。ポイントは、個人と法人の所得税率の差にあります。

個人の場合、年収695万~899万円の所得税の税率は23%で、900万~1,799万円だと33%、1,800万~3,999万円だと40%、4,000万円以上なら45%にも上ります。

一方で、法人の場合は2016年度の税制改正で基本税率が23.2%となりました。さらに、800万円以下の中小法人には15%の軽減税率が適用されます。

個人所得税は近年引き上げ傾向にありますが、法人税は逆に引き下げ傾向にあるため、法人化した方がお得だといわれています。また、法人化した場合は家族を役員にして不動産収入を給与として分配できる、経費計上の範囲が広くなるといったメリットもあります。

経費をコントロールし節税対策をしっかり行うことで、アパート経営を成功に導けます。地道に経費の見直しをするように心がけましょう!

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