比べてみよう！新築？中古？アパート経営するならどっちがお得？（メリット／デメリット）

アパートを資産運用の対象としてみた場合、新築と中古のどちらがお得でしょうか。自分が住むなら清潔かつ機能的でオシャレな新築物件がいいと思うかもしれませんが、投資対象としては相対的に低価格な中古物件の方が魅力的だと考える人もいます。

新築と中古には異なる特徴があります。アパート経営を成功させるためには、それらを的確に把握することが大切です。

新築より中古の利回りの方が高い傾向

月額賃料5万円の部屋が10室のアパートであれば、1年間の合計賃料は600万円です。この物件を1億円で購入すれば、利回りは6％（＝600万円÷1億円）になります。

同様に年間賃料600万円の物件に6,000万円で投資したとき、投資利回りは10％（＝600万円÷6,000万円）となります。

両者を比較すると後者の利益率の方が4ポイント高いように見えますが、必ずしもそうではありません。なぜなら、不動産の利回りは満室時の賃料に基づき計算されるからです。実際には空室も発生しますが、そのリスクは価格に反映されるという考え方です。

つまり後者は前者より空室率が40％高い（実際の賃料収入が40％少なくなる）と評価されたことになります。40％相当のリスクを賃料に反映して修正利回りを計算すれば、6％（＝600万円×(100％－40％)÷6,000万円）になり前者と同じです。

一般的に立地、間取りなどの条件がほぼ同一の新築物件と中古物件を比較した場合、後者の空室率の方が高くなります。相対的に人気のない中古物件の賃料を十分に引き下げれば両者の利回りに大差はつきませんが、大半のオーナーは賃料引き下げに消極的です。このため、実際には新築物件より中古物件の利回りの方が高くなる傾向がみられます。

新築物件のメリット

日本の住宅市場では圧倒的に中古物件より新築物件が好まれるため、新築（築浅）は空室率を抑えるうえで大きなアドバンテージになります。

築浅の間は物件もあまり傷まず、修繕費を抑えられる利点もあります。躯体寿命が長くロングスパンの事業計画を策定できるため、長期ローンを組みやすい点も魅力です。

新築物件の方がオーナーの経営戦略を柔軟に反映できることも見逃せません。新築であれば土地から探すことになるため、立地、躯体、設備などの選択の幅も広がります。不動産の価値を決める大きな要素は立地です。好立地の場所に最適な物件を建てることにより、はじめて収益の最大化が可能になります。

好条件の物件へ投資するためには、パートナーとなる不動産会社選びも重要になります。中古物件の場合は仲介会社、内装会社、設備工事会社、管理会社などを個別に探さなければならないことも少なくありませんが、新築では土地探しから設計・施工・管理までワンストップで請け負う専門業者と手を組むことができます。