マンション経営とは、マンション購入後に第三者へ貸し出して家賃収入を得る、不動産投資の一種です。
マンション経営は長期的に安定収入を得られる魅力がある一方で、デメリットもあります。それらを踏まえて長期的な計画を立てなければ経営が成り立たなくなるでしょう。
ここではマンション経営のメリット・デメリットを解説します。マンション経営に興味がある方は是非参考にしてください。
マンション経営とは
マンション経営は大きく2通りの方法があります。
- 一棟マンションを新築、もしくは中古で購入して貸し出す
- 区分マンション（マンションの1室）を購入して貸し出す
それぞれの違いは以下のとおりです。
| 初期費用 | 得られる収入 | 空室リスク | 管理の手間 | |
| 一棟マンション | 多い | 多い | 低い | 多い |
| 区分マンション | 少ない | 少ない | 高い | 少ない |
一棟マンションは区分マンションと比べると価格が高いため、多くの初期費用がかかります。しかし、その分得られる収入も多いのが特徴です。
一方、区分マンションは投資初心者の方でも始めやすい価格帯であることに加え、管理の手間も少ない傾向にあります。しかし、1室しかないため、空室になった際に収入が0になってしまいます。
それぞれ特徴が異なるため、自己資金やリスク許容度を踏まえて自分に合ったほうを選択しましょう。
マンション経営の6つのメリット
マンション経営の種類や仕組みが分かったところで、本章ではマンション経営の6つのメリットを解説します。
①長期的な安定収入が期待できる（インカムゲイン）
②資産価値が下がりにくい
③インフレに強い
④節税効果がある
⑤管理の手間を減らせる
⑥部屋数次第ではリスクを分散できる
投資をする目的と、マンション経営のメリットが合致しているかを考えてみましょう。
①長期的な安定収入が期待できる
マンション経営の最大のメリットは、長期的かつ安定的な収入が見込めることです。
景気の良し悪しに関わらず住宅は必要とされるため、住宅需要の高いエリアであれば、安定した収入を得られます。
コロナ禍においてもオフィス市場などはダメージを受けるなか、住宅市場に大きな影響はありませんでした。
また、マンションの法定耐用年数は47年と定められていますが、これはあくまでも税制上の耐用年数です。物理的な寿命は100年を超えるという研究結果も出ています。
確実な収入源を求める方にとって、マンション経営は最適な選択肢と言えるでしょう。
②資産価値が下がりにくい
マンションは法定耐用年数が47年間と長いため、ほかの不動産と比べると資産価値の減少速度が緩やかです。
木造住宅は法定耐用年数が22年間であることを踏まえると、2倍近く資産価値が保たれることになります。
また、マンションは駅近などの好立地に建っているケースが多いため、築年数が経過しても土地の価格で資産価値が維持される傾向にあります。
しかし、マンションの価値は管理状況によって左右されるため、適切に維持管理を行いましょう。
③インフレに強い
マンションは現物資産であるため、インフレ時に値上がりする傾向にあります。
とくに都心の駅近マンションなどは土地値が占める割合が高いので、インフレ時に値上がりが期待できます。場合によっては購入時の価格を上回ることもあるでしょう。
また、インフレ時にはゆるやかではあるものの家賃も上昇するため、家賃収入の増加も期待できます。
④節税効果がある
マンション経営で得た不動産所得には節税効果があります。
不動産所得は給与所得など、ほかの所得と損益通算できるためです。
たとえば、マンション経営を始めた年や大規模なリフォームをした年は赤字になる場合があります。
その際に給与所得と損益通算することで、所得税や住民税が抑えられます。節税を目的とした投資は本質的ではありませんが、仕組みを有効活用しましょう。
⑤管理の手間を減らせる
マンション経営では家賃の集金やトラブル対応などの業務を、管理会社に委託できます。
規模の小さいマンションや区分マンションであれば、自主管理でも問題ありませんが、規模が大きくなると対応しきれないでしょう。
トラブル時の対応が遅いと入居者の満足度が下がる原因にもなるため、管理委託を検討しましょう。
⑥部屋数次第ではリスクを分散できる
一棟マンションや複数の区分マンションを所有している場合、空室リスクを分散できます。マンション経営では空室が発生すると家賃収入を得られません。
とくに区分マンション1室のみの場合は、家賃収入が0になってしまいます。複数の収入口があれば、空室が発生してもほかの部屋の収入でカバーできます。
マンション経営では必ず空室が発生するため、リスクを分散しましょう。
マンション経営の5つのデメリット
マンション経営にはメリットがある一方で、デメリットもあります。本章ではマンション経営の5つのデメリットを解説するので、それらを踏まえて投資計画を立てましょう。
①初期費用やランニングコストがかかる
②入居者トラブルが発生する可能性がある
③空室・家賃滞納リスクがある
④災害リスクがある
⑤金利変動リスクがある
①初期費用やランニングコストがかかる
マンション経営では、以下のような初期費用やランニングコストがかかります。
【初期費用】
- 物件の頭金
- 仲介手数料
- ローンの事務手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 不動産取得税
【ランニングコスト】
- ローンの返済
- 管理委託費
- 固定資産税・都市計画税
- 修繕費
マンション経営をする際には、これらの支出を踏まえて手残り資金を計算しましょう。そのため、物件の利回りは実質利回りで計算するのがおすすめです。
②入居者トラブルが発生する可能性がある
一棟マンションを所有している場合、入居者同士のトラブルが発生する可能性があります。
入居者同士のトラブルが発生すると、当事者だけでなくほかの入居者にも迷惑がかかる恐れがあるため、早急に対処しなければいけません。
場合によっては入居者の退去に繋がってしまうでしょう。管理のプロである管理会社と相談して、問題解決に努めましょう。
③空室・家賃滞納リスクがある
マンション経営では必ず空室期間が発生します。
また、入居者がいたとしても、万が一家賃滞納があると、利回りが大幅に下がってしまいます。
空室や家賃滞納によってローン返済に影響が出ないように、なるべく多くの自己資金を確保しておきましょう。
また、家賃保証会社への加入を義務付けるのも有効な方法です。
④災害リスクがある
日本でマンション経営をするうえで、避けては通れないのが災害リスクです。
火災保険や地震保険への加入はもちろんのことながら、物件を購入する際のエリア選定が重要です。
ハザードマップを確認して災害リスクが低いエリアのマンションを選ぶ、異なるエリアの物件を複数購入するなど、対策を講じましょう。
⑤金利変動リスクがある
マンション購入時に変動金利でローンを組む場合、金利変動のリスクがあります。
金利が上昇すると月々の返済額が増加するため、手残り資金が減ってしまいます。場合によっては赤字になることもあるでしょう。
2022年12月には長期金利の上限が引き上げられました。
現在は長期金利のみですが、今後変動金利が上昇しないとは限りません。なるべく自己資金を多く入れてローンを組むなど、長期間の資金計画を考えましょう。
まとめ
今回はマンション経営のメリット・デメリットを解説しました。
マンション経営は長期的な安定収入が期待できる一方で、空室や災害、金利変動などさまざまなリスクがあります。なかには避けられないものもあるため、対策を徹底しても少なからずリスクは負うことになります。
マンション経営をする際には、リスクとリターンを踏まえて自分の可能な範囲での投資を心がけましょう。また、専門家などに相談して長期間の資金計画を立てることをおすすめします。
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