超低金利時代になり、銀行にお金を預けていても増えないという方もいるでしょう。
そのため、資産運用に興味を持ち家賃収入が得られる不動産投資を始めたいという方も増えています。
しかし、「何から始めていいのかわからない」「不動産投資の知識を取得したい」など不安を抱える方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資の仕組みや種類、流れ、不動産投資を行う際の相談先について、初心者の方にも分かりやすくご紹介します。
不動産投資とは？
不動産を購入し、第三者に貸すことで家賃収入を得る投資方法を指します。
また、所有する不動産をあるタイミングで第三者に売り、売却益を得るのも不動産投資の一つです。
家賃収入は、資産を保有することによって定期的に得られる利益なので「インカムゲイン」に該当します。
不動産の売却益は、資産を売却したときに得られる利益なので「キャピタルゲイン」に該当します。
不動産投資の種類
不動産投資は大きく「一棟投資」「区分投資」「戸建て投資」の3つに分けられます。
・一棟投資
新築や中古のマンション・アパートを一棟丸ごと購入し、全室を賃貸する投資方法です。初期費用が高額になりますが、安定した賃貸経営を継続すれば大きな収入を得ることが可能です。
・区分投資
新築や中古のマンション・アパートの一室を購入して賃貸する投資方法です。一棟投資よりも初期費用を抑えられるので、手軽に始められるのが特徴です。
・戸建て投資
新築や中古の一軒家を購入して賃貸する投資方法です。ファミリー層が多く、騒音やペットなどの問題が少ないため一定のニーズがあります。また、入居者が長期間住んでもらえるのも特徴です。
不動産投資の始め方
ここでは、不動産投資の流れについて解説します。
1. 不動産投資の知識を得る
まずは不動産に関する基本的な知識を身につけます。書籍や動画配信サイトなどで基礎を身につけ、全体的な流れを把握することが大切です。
具体的には、物件調査や資金計画、物件内覧、融資、売買契約、決済、登記など、不動産投資で学ぶ内容は広範囲にわたります。
そのため、知識不足のまま不動産投資を行うと大きな損失を負う可能性もあります。
一方、セミナー等で学ぶ際は、一部で高額なコミュニティの入会や家賃保証の説明をされる場合があります。これらは質の悪いセミナーの可能性があり、注意が必要です。
2. 物件の相場を掴む
不動産投資の基礎を学ぶと同時に物件の相場を掴むことが重要です。
相場を調べる方法は、国土交通省「土地総合情報システム」や国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」、不動産ポータルサイトなどがあります。
土地総合情報システムは、国土交通省が不動産購入者のアンケート調査に基づき、不動産価格情報や取引総額などの確認ができます。
国土交通用「土地総合情報システム」
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
レインズ・マーケット・インフォメーションは、物件情報や不動産売買の成約事例が掲載されています。
不動産流通機構「レインズ・マーケット・インフォメーション」http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
不動産ポータルサイトでは、投資するエリアで売り出し中の不動産価格を確認します。ただし、売り出し価格は成約価格ではないため、相場よりも高くなってるケースも珍しくありません。
例えば、都心部で駅から近く、築浅の物件では、利回りが低く、購入価格が高い傾向にあります。
3. 不動産投資会社を選ぶ
不動産投資を行う際は、物件選びも大切ですが不動産会社選びも重要です。
今後、必要なアドバイスやサポートをしてくれるパートナーになるためです。
良い物件であるかどうかは、不動産投資会社のアドバイスも必要となります。
そのため、実績が豊富で親身にアドバイスしてもらえるような不動産投資会社が最適です。
また、担当者の対応やリスクの説明、収支計画書の作成、シミュレーション、アフターフォローなど、広範囲にわたりしっかりとサポートしてもらえる不動産投資会社がよいでしょう。
ホームページを設けている不動産会社は、口コミやお客様の声も確認するとよいです。
4. 土地や物件の選定
希望エリアの相場を把握した後は、情報収集を行いながら土地や物件を選定します。
とはいえ、資料だけでは物件の詳細がわからない場合もあるため、実際に足を運ぶことも大切です。
5. 不動産投資ローンの審査
不動産投資ローンは、収益用不動産を購入する際に利用するローンです。アパートローンとも呼ばれています。
住宅ローンよりも金利が高いのが特徴です。審査は個人の属性に加え、物件の収益性も対象となります。
十分な資金があれば、融資が通りやすくなる可能性が高いでしょう。
6. 物件を購入する
物件の購入が決まれば、重要事項説明書の説明や売買契約を結びます。
購入する物件にかかる主な初期費用は、以下のとおりです。
・仲介手数料
・融資事務手数料
・融資保証料
・印紙代
・火災保険料・地震保険料
・登記費用
・不動産取得税
不動産投資の相談先について
不動産投資では専門的な知識が必要なため、相談先があれば安心です。ここでは、主な相談先をご紹介します。
・不動産投資会社
物件の選定から契約、運用まで、総合的な相談先として適しています。また、経験豊富な担当者ならではの中立的なアドバイスをもらえるでしょう。
運用の途中でも取引内容や売買契約の進め方についても相談ができるのも安心です。
・ファイナンシャルプランナー
お金のプロとして、不動産の費用に関することや不動産投資ローンの組み方、月々のキャッシュフローなど、専門知識を用いたアドバイスが期待できます。
ただし、税金に関する内容や具体的な計算は税理士に相談するとよいでしょう。
・税理士
不動産投資で家賃収入を得ると、確定申告が必要になります。
確定申告では、決算書の作成や提出書類の準備、必要経費など、すべて1人で行うのは簡単ではありません。
税理士のサポートを受けながら確定申告を行うことで、負担を減らすことが可能です。
まとめ
今回は不動産投資の仕組みや流れ、不動産投資を行う際の相談先について解説しました。
不動産投資は、基礎知識を身につけ物件の相場を知ることが大切です。
また、物件選びだけでなく不動産投資会社もしっかりと見極めて選定する必要があります。
不動産投資について不明点がある場合は、知識と経験の豊富な専門家にいつでも相談するようにしましょう。
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