初めての資産運用教科書のステマ規制への対応に関しまして
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マンション投資には重要な指標がいくつかありますが、利回りはその最たるものです。
利回りが高い物件を購入すれば、マンション投資に成功する可能性は高まります。
逆に、利回りが低い物件を購入した場合、マンション投資に失敗するリスクが高まったり、資産形成に長い時間を要することになるのです。
しかしながら、利回りだけでは判断できないのがマンション投資の難しいところ。
この記事では、マンション投資の利回りの考え方、注意すべき物件の具体例を解説します。
目次
「良い物件」とは？
マンション投資に成功するためには、当然ながら「良い物件」に投資することが大切です。
では「良い物件」とはどのような物件を意味するのでしょうか。ここで「利回りが高い物件」と考えた人は注意が必要です。
確かに、「利回りが高い＝リターンが大きい」ということですから、利回りは物件の良否を判断する重要な指標といえます。
実際のマンション投資の現場でも、利回りはかなり重要度の高い指標とされます。例えば利回り20％以上といった超高利回り物件であれば、様々なリスクを収益性によってカバーできることが多く、「良い物件」と判断される場合も多いのです。
例えば、
- 空室リスクや家賃下落リスクがそれなりにあるが、利回りが高い物件
- 空室リスクや家賃下落リスクがほとんどないが、利回りが低い物件
を比較した場合、前者のほうがマンション投資に適しているケースが少なくありません。
しかしながら、「良い物件」とはあくまでも「リスクよりもリターンが大きくなる物件」のことです。空室リスクが非常に高い物件であれば、いくら高利回りでもマンション投資には不向きでしょう。
逆に、色々なデメリットを抱えている物件でも、高利回りであれば良い物件といえるかもしれません。
「高利回り＝良い物件」とは限らない
これからマンション投資を始める方は、まずは利回りにこだわる姿勢を身につけましょう。
同時に重要となるのが、高利回り物件の見方・考え方を知ることです。高利回り物件を見つけた場合、すぐにでもマンション投資に踏み切りたいところですが、一旦落ち着いて「なぜこのような高利回り物件が売りに出ているのか？」を考える必要があります。
そもそも、高利回りというだけで魅力的な物件の可能性が高いのです。そのような物件が売りに出され、なおかつ長期にわたって買い手がつかないとすれば、高利回りのメリットを上回るリスクがあると考えるのが自然です。
では、どのような物件に注意すべきなのでしょうか。注意すべき物件の具体例を3つ紹介します。
高利回りでも注意すべきケース①稼働率が低い
マンション投資を始めたばかりの人が失敗しやすいのは、稼働率に問題がある高利回り物件です。
実際に物件を検索してみると分かりますが、利回りが異常に高いテナント物件が売りに出されていることがあります。
このような物件は、稼働率が低いために売主が物件価格を低く設定していることが多いです。売値が低ければ表面利回りは高くなります。
例えば、売値が500万円、月々の家賃設定が10万円のテナントであれば、表面利回りは約22％です。非常に魅力的な利回りですが、立地に問題があって事業に不向きな場合、空室を埋めることは困難でしょう。
一旦は入居しても、短期間で事業者が撤退する可能性が高く、安定した賃料収入は見込めません。いくら利回りが高くても、ローン返済や経費によって収支は赤字になり、マンション投資が失敗に終わる可能性もあります。
高利回りでも注意すべきケース②支出が大きい
購入後の支出が大きすぎる物件も要注意です。
よくあるのが、購入後に大規模修繕が必要になるケース。売主によっては、何らかの事情によって物件を早急に売却したいと考えます。このとき、修繕した上で売りに出す余裕がないため、修繕しない代わりに割安価格で売りに出すことがあるのです。
例えば、物件価格750万円、満室時の年間の賃料収入が120万円のワンルームであれば、表面利回りは15％。
これも魅力的な利回りですが、購入後の大規模修繕に150万円かかったとすれば、実質的な投資資金は900万円、表面利回りは12.5％に低下します。
さらに、水道光熱費が大家持ちの契約になっており、年間賃料が20万円目減りしたとすれば、利回りは約10％まで落ち込みます。これではあまり魅力的な利回りとは言えません。
このように、購入後の支出が大きすぎる場合、高利回りのつもりが平凡な利回りになったり、周辺物件の平均的な利回りよりも低くなったりする危険があります。
高利回りでも注意すべきケース③どうにもならないリスク
①、②のケースは、高利回りのメリットによってリスクを吸収できることも多いです。
稼働率が低すぎる場合、賃料を下げるなどして稼働率を上げることができます。支出が大きすぎる物件も、高利回りであれば支出をカバーできるでしょう。
これらの対処によって高利回りの魅力は無くなりますが、マンション投資そのものが破綻するわけではありません。
しかし、超高利回りでありながら放置されている物件には、以下のような「どうにもならないリスク」を抱えているケースがあります。
- 反社会勢力が入居しているため稼働率が低く、稼働率を上げることも極めて困難
- これまで企業が一括借り上げによって満室経営を続けてきたが、その契約がまもなく終了して空室率が100％に跳ね上がる
このような物件は、高利回りのメリットではどうにもならないリスクを抱えています。いくら高利回りでもマンション投資にはふさわしくありません。
まとめ
マンション投資を成功させるためには、利回りにこだわるべきです。
しかし、高利回り物件は何らかの問題を抱えていることが多いため、購入は慎重に検討する必要があります。高利回りのメリットを上回るリスクを抱えている物件は「悪い物件」であり、高利回りのメリットでリスクをカバーできるならば「良い物件」の可能性が高いのです。
もっとも、これからマンション投資を始める人には、この判断が難しいでしょう。
