初心者ならどっち？ アパート投資とマンション投資の違いについて解説

不動産投資初心者の中には、アパートとマンションのどちらに投資するか迷われている方もいるのではないでしょうか。

アパート投資は一般的に1棟投資となりますが、マンションではワンルーム投資をする方が多いです。予算や投資方法も人それぞれであるため、「どちらの投資が向いているのか知りたい」と思う方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、1棟アパート投資と区分マンション投資の違い、また、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。

アパートとマンションの違い

アパートとマンションは、それぞれ共同住宅または集合住宅などと表現されることもあります。しかしまったく同じというわけではなく、特徴が異なります。

【アパート】

木造や軽量鉄骨造、プレハブなどの構造で、2階建以下の集合住宅を指します。ただし、法律上の明確な定義はありません。アパートは「〇〇アパート」や「〇〇荘」といった名前が付けられているのも見かけます。

一般的に、マンションと比べ建築費用が抑えられるため、家賃を低く設定できることが多いのも特徴です。そのため、気密性や耐震性、耐火性、防音性などについて、マンションより劣る物件が多くあります。

また、分譲はなく、賃貸のみというのも特徴です。

【マンション】

鉄筋コンクリート（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）、鉄骨造（S造）などの3階以上の集合住宅を指します。マンションは「〇〇レジデンス」や「メゾン〇〇」といった名前が付けられているのも見かけます。20階以上、高さが60ｍを超えるマンションは「タワーマンション」を指すのが一般的です。

建築基準法では、高さ60ｍを超える建築物は「超高層建築物」と規定されています。超高層建築物は、国土交通大臣の認定を受ける必要があります。

マンションについては、マンション管理適正化法（マンションの管理の適正化の推進に関する法律）とマンション建替え等円滑化法（マンションの建替え等の円滑化に関する法律 ）に定められています。

マンション管理適正化法では、2以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもので、敷地および附属施設を含むものです。

マンション建替え等円滑化法では、2以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものと規定されています。

したがって、敷地および附属施設は含まれておらず、建替えの対象となっていません。

一般的に、アパートと比べ建築費用が高くなり、家賃も高く設定されます。

ただし、気密性や耐震性、耐火性、防音性などについて、アパートより優れた物件がほとんどです。

マンションは、分譲と賃貸どちらもあります。

1棟アパート投資と区分マンション投資の違い

1棟アパート投資

アパート投資は、基本的に数戸〜数十戸の部屋数がある建物を購入し、1棟まるごと運営・管理するタイプです。一般的に土地は付いています。

ワンルームよりも投資金額が高くなり、金融機関の融資を受ける際もハードルが高くなるかもしれません。

また、アパートの築年数を重ねると経年劣化により修繕する頻度が増え、その分費用が多くかかります。

1棟アパート投資のメリット

・収益ゼロのリスクを回避できる

1棟アパート投資では、複数の​​住戸を所有しているため空室リスクを分散できるのがメリットの一つです。

賃貸需要が高く、満室が続く安定した経営を実現できれば利回りも高くなるでしょう。

また、空室があったとしても収益がゼロになりにくいのも特徴です。たとえば、10戸のうち5〜6部屋が空室になっていても、4〜5部屋の家賃収入を得ることができます。

・物件管理の自由度が高い

1棟アパートでは、修繕やリフォーム、新たな住宅設備の導入など、不動産オーナーが自由に決めることができるのです。

賃貸物件を管理する方法には、自主管理と管理委託があります。

自主管理は、管理会社に管理を委託せずにオーナー自身が管理全般を行う方法です。

管理委託は、不動産オーナーが管理会社に委託して管理全般を行なってもらう方法です。

中には、業務内容を選択して管理を依頼する「一部管理委託」という方法もあります。

1棟アパート投資のデメリット

・物件の費用がかさむ

初期費用とランニングコストともに費用がかさむことです。初期費用は前述したとおり、1棟アパートの購入費用が高額になります。

その他にも登記費用、仲介手数料、印紙代、不動産取得税、火災保険料などもかかります。

ランニングコストは、清掃にかかる人件費、建物の修繕、設備の修繕・交換、入居者募集の広告費、．固定資産税などの各種税金などの費用も必要です。

区分マンション

マンションの一室から購入できる投資方法です。近年は、会社員の方が兼業大家として区分マンション投資を始めるケースも多くなっています。

単身者向けや学生などのワンルームからファミリータイプまで、さまざまな区分マンションがあります。

区分マンションのメリット

・少額から始められる

マンションの一室から購入できるため、少額から始められるのも大きな特徴です。不動産投資ローンを活用することで、少ない自己資金でも始められるでしょう。

・管理の手間がかからない

1棟アパートやマンションと比べ所有する物件の数が少ないため、管理の手間がかからないのもメリットです。

・修繕費を抑えられる

1棟アパートやマンションと比べ、区分マンションは修繕する箇所も限定的です。

マンションの大規模修繕工事があった場合でも、他のオーナーが支払っている修繕積立金と合わせて充てることができます。

区分マンションのデメリット

・空室があった場合に収益がなくなる

区分マンション投資は、1部屋または数部屋程度の所有のため、場合によっては、家賃収入がゼロになる可能性があります。

・利回りが小さい

区分マンションは、1棟投資より所有している部屋数が少ないため、どうしても利回りが低くなってしまいます。

・管理の自由度が低い

区分マンションはマンション全体のオーナーではないので、自主管理を行なったとしても管理は限定的となります。

まとめ

1棟アパート投資と区分マンション投資のどちらを選ぶかは、自己資金や希望の投資方法などにより異なります。

それゆえ、どちらにもメリット・デメリットがあります。

いずれにしても賃貸需要のあるエリアで、ニーズのある物件を購入することが大切です。