マンション投資 2023.01.10

マンション経営の始め方!よくある失敗例や事前の対策も紹介

マンション経営の始め方!よくある失敗例や事前の対策も紹介

マンション経営に興味を持っているものの、多くの資金を投入する必要があるため、不安を感じている方も多いでしょう。そこで本記事ではマンション経営でよくある失敗例や、事前の対策について解説します。本記事を読んでいただければ、マンション経営で発生するリスクを最小限に抑えて投資を始められるでしょう。向いている人の特徴も紹介するので、現在の自分と照らし合わせてみてください。

目次

マンション経営によくある失敗例と対策

マンション経営によくある失敗例は以下のとおりです。

  • 空室期間が長引く
  • 購入直後に修繕費用がかかる
  • 収支が赤字に陥る

具体的な内容と対策を解説します。

空室期間が長引く

マンション経営では、入居者の入れ替えのタイミングなどで必ず空室期間が発生します。部屋数の多い一棟マンションの場合、満室稼働するタイミングのほうが珍しいでしょう。マンション経営は空室期間を加味した資金計画を立てますが、当初の計画よりも空室期間が長引くとローン返済などに影響が出る恐れがあります。場合によっては自己資金では支払い切れず、マンションを売却しなければならない状態に陥ることもあるでしょう。マンション経営は、空室期間が長期化しないように、需要の高いエリアで始める必要があります。競合物件の数なども踏まえて、物件を選びましょう。

また、通常よりも少し悲観的な空室期間で資金計画を立てたほうが、安定したマンション経営ができます。

購入直後に修繕費用がかかる

マンション経営では、購入直後に修繕費用がかかることがあります。賃貸中の投資用物件は購入時に室内状況を確認できないためです。クロスや床の傷み、設備の不具合などは賃借人が退去してからでなければ確認できません。そのため、購入直後にエアコンや給湯器などの設備が故障して修理が必要になる可能性もあります。

このようなアクシデントを完全に防ぐことは困難ですが、少しでも減らすために修繕履歴を確認しておきましょう。いつ何を修理・交換したかがわかる資料を見せてもらい、近々メンテナンスが必要になりそうなものをリストアップしておく必要があります。

収支が赤字に陥る

マンション経営では、収支が赤字に陥るリスクがあります。偶然退去が重なったなど、一時的な赤字であれば問題ありません。しかし、家賃の下落や金利上昇によるローン返済額の増加など、マンションが正常に回っていながらも赤字が発生するのは危険な状態です。このような状態に陥る前に、リフォームで物件の価値を高めたりローンの繰り上げ返済で月々の返済額を減らしたりと、対策を取りましょう。

また、マンション経営の目的に応じて出口戦略を考える必要があります。たとえば、老後の年金対策として長期的に投資する場合と、日々のキャッシュフローの改善を目的としている場合で出口戦略は異なります。マンション経営の目的から逆算して、売却するタイミングを考えておきましょう。

マンション経営に向いている人

マンション経営によくある失敗例と対策について解説しましたが、そもそも失敗しないためには、自分に合った投資法を選ぶ必要があります。本章ではマンション経営に向いている人の特徴を解説するので、ぜひ参考にしてください。

  • 自己資金が豊富にある
  • 広い土地を所有している
  • 資金効率の良い投資をしたい

自己資金が豊富にある

マンション経営は多くの初期費用がかかります。また、空室や修繕が発生したときのことを考えると、自己資金が豊富にあったほうが有利です。近年では物件価格満額の投資用ローンを組むことが難しくなっています。購入時には10〜20%の自己資金が求められると考えておきましょう。

自己資金が少ない状態だと空室に耐えられる期間が短くなるため、余裕を持った経営が困難になります。生活資金とは別に、投資用の余剰資金を準備したうえでマンション経営を始めましょう。

広い土地を所有している

広い土地を所有している方は、マンションを新築する際に土地の購入費用を抑えられます。金融機関からの借入額も抑えられるので、月々の返済額も少なくなり、実質利回りが高くなるでしょう。

また広い土地の場合、建物を上に伸ばせる可能性があります。建物を上に伸ばすほど、部屋数が多くなり、家賃収入が増加します。さらに空室リスクも軽減できるため、マンション経営で起こりうるリスクを回避しやすくなるでしょう。土地を所有している方は、自治体のホームページや窓口で用途地域を確認して、どの程度の規模のマンションを建てられるか調べてみましょう。

資金効率の良い投資をしたい

資金効率の良い投資をしたいと考えている方は、レバレッジをかけられるマンション経営が向いています。レバレッジとは「てこの原理」を指し、小さな力で大きな効果をもたらすことを意味します。マンション経営ではローンを組むことで、自己資金よりも高いマンションの購入が可能です。たとえば、1,000万円の自己資金で1億円のマンションを購入する場合、10倍のレバレッジをかけると表現します。

現物投資においてレバレッジをかけられる投資先は不動産しかありません。そのなかでもマンションは耐用年数が長く、長期間のローンが組みやすい傾向にあります。長期間のローンが組めれば、月々の返済額を抑えられるため、より多くの借入がしやすくなります。資金効率の良い投資をしたいと考えている方は、マンション経営を検討してみましょう。

マンション経営を始める方法

ここまでの内容で自分がマンション経営に向いていると感じた方は、実際にマンション経営を始める方法を押さえておきましょう。

マンション経営を始めるまでの流れは、以下の表のとおりです。

項目内容
情報収集・購入を検討しているエリアの相場価格や利回りを把握する
不動産会社へ相談・希望の条件や自己資金をもとに物件購入の相談をする・マンション経営のシミュレーションをする
物件探し・希望条件をもとに土地や物件を探す
事前審査・購入したい物件が見つかり次第、金融機関にローンの事前審査を依頼する
売買契約・事前審査に通り次第、売買契約を交わす・手付金を支払う
本審査・売買契約後にローンの本審査を依頼する・本審査に通り次第、金銭消費貸借契約を交わす
決済・引き渡し・融資を実行する・残代金の決済と引き渡しを行う

マンション経営は長期間の投資であるため、信頼できるパートナー選びが重要です。不動産会社や管理会社など、複数の会社を比較して信頼できる会社に依頼しましょう。

まとめ

本記事ではマンション経営でよくある失敗例や、事前の対策について解説しました。マンション経営では、空室の長期化や購入直後の修繕費用の発生など、予期せぬトラブルが起こり得ます。しかし、収支計画を悲観的に見積もっておくことや、購入前の書類チェックを徹底することで避けられるリスクもあります。

また、そもそも向き不向きもあるため、本記事で解説した内容をもとに自分はマンション経営に向いているのかを考えてみましょう。始めると決断した際には、信頼できるパートナーを見つけてサポートを受けながら取り組むのがおすすめです。

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