不動産投資の失敗

不動産投資で初心者が陥りやすい失敗は?代表的な4つの失敗を解説

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不動産投資は、他の投資分野に比べて難易度が低く、会社員でも無理なく取り組めます。

ただし、不動産投資にも様々なリスクがあり、大きな失敗を犯した場合には不動産投資そのものが失敗に終わることも。初心者ほど大きな失敗に陥りやすいため、事前の勉強と情報収集によって、失敗を未然に防ぐ必要があります。

そこで本稿では、不動産投資で初心者が気を付けるべき4つの失敗について解説します。

目次

相場より高く買ってしまう

不動産投資の失敗のうち、特に注意したいのが「相場より高く買ってしまうこと」です。なぜ初心者がこの失敗に陥りやすいかといえば、初心者ゆえの焦りがあるからです。初めて不動産投資に取り組む場合、慎重に検討しているつもりでも慎重さが足りなかったり、知識・経験の欠如から大胆で危険な投資に踏み切ったりすることがあります。

また、不動産業者の営業マンに勧められるまま、高値で買ってしまう人も少なくありません。既に物件探しを始めている人には、多かれ少なかれこの自覚があるはずです。不動産投資も、儲けるための基本的な原則は他の投資と何ら変わりません。

すなわち、「安く買って高く売る」ということです。相場より高く買ってしまうと、不動産投資に失敗するリスクが跳ね上がります。買値が高ければ、相対的に利回りは低下し、収益の確保に苦労します。
さらに、後にその物件を売却する際、売値が買値を大きく下回る可能性が高いです。収益性が低いだけに、それまでの賃料収入によって売却時の差損をカバーすることは難しいでしょう。

全期間の運用成績がマイナスになり、不動産投資は失敗に終わるというわけです。不動産投資の成功と失敗は、物件の購入価格に大きく左右されるため、高値掴みは何としても避けてください。

融資期間が短い

不動産投資を始めるには銀行から資金を調達しますが、このときの融資条件、とりわけ融資期間には注意が必要です。融資期間が短すぎると、キャッシュフローが確保できなくなり、不動産投資に失敗する危険があります。

融資期間によって年間の返済負担がどれくらい変化するか、簡単に見てみましょう。
(融資総額3000万円、金利2%、元利均等返済と仮定)

  • 融資期間15年:年間返済額2,334,764円
  • 融資期間20年:年間返済額1,834,702円
  • 融資期間25年:年間返済額1,536,613円
  • 融資期間30年:年間返済額1,339,498円

このように、融資期間が短くなるほど返済負担が大きくなります。購入価格が4000万円、表面利回り8%の物件であれば、満室での年間賃料収入は320万円。これに20%の経費を考慮すると、融資期間15年の場合、年間のキャッシュフローはわずか22万円となります。入居率が90%に低下しただけで、年間のキャッシュフローはたちまちマイナスに転落します。

そもそも、不動産投資は長期にわたって取り組むものです。長期投資である以上、融資期間もそれなりに長期に設定し、収支シミュレーションを立てておくことが重要です。年間の賃料収入、経費、借入金の返済などをまとめると、投資期間中のキャッシュフローの様子が分かります。

入居率の低下、賃料の下落、経費率の上昇などを加味した上でキャッシュフローが確保できると分かれば、10年、20年といった長期スパンでも安心です。収支シミュレーションから逆算すれば、適切な融資期間も把握できます。

退職のタイミングが早すぎる

不動産投資を始める会社員の中には、FIRE(経済的自立による早期退職)を目指す人も多いです。不動産投資の規模がある程度大きくなれば、これは十分に可能であり、有意義な目標と言えます。

しかし、退職のタイミングには注意が必要です。退職が早すぎると、その後の不動産投資で思わぬ苦労を強いられるかもしれません。というのも、会社員と専業大家では、融資のハードルが全く違ってくるからです。会社員は給与という安定収入があるため、不動産投資に失敗しても給与からローンを返済できます。

このため、銀行は会社員兼大家に対しては貸し倒れリスクが低いと判断し、積極的に融資を検討します。会社員をやめてしまうと給与収入はなくなり、あくまでも不動産投資による収益だけで返済しなければなりません。

もし不動産投資に失敗した場合には、巨額の貸し倒れが発生する危険があるため、銀行は容易に融資しないのです。実際に、会社員時代には融資してくれた銀行が、専業大家になった途端に融資してくれなくなったというケースが非常に多いです。

その結果、投資規模の拡大が困難になるのはもちろんのこと、手元資金が枯渇して資金ショートを起こし、不動産投資が失敗に終わることも考えられます。

管理会社選びを間違えた

不動産投資に取り組む会社員にとって、管理会社は欠かせない存在です。管理会社に管理業務を委託すれば、忙しい会社員でも安心して取り組めます。

しかしながら、管理会社選びの失敗には注意が必要です。管理会社の仕事には、入居者の募集、入居者のクレーム処理、物件の保守管理などがあります。管理会社選びに失敗した場合、入居者の募集が難航するおそれがあります。不動産投資の主な収益源は賃料にほかなりません。空室を埋めなければ収入は得られず、いくら物件を適正価格で購入しても、融資期間を長く設定しても、不動産投資に失敗するリスクは高いです。

管理会社は慎重に選ぶこと、管理会社に任せっきりにしないこと、失敗したと思ったらすぐに管理会社を変更することが大切です。

まとめ

不動産投資はハイリスク・ハイリターンの投資ではなく、失敗の危険は比較的少ないです。

しかしながら、失敗の危険が全くないわけでも、失敗したときのリスクが小さいわけでもありません。この記事で紹介した通り、物件の取得価格や融資条件で失敗を犯した場合、不動産投資そのものが失敗に終わる可能性も十分にあります。

そのほか、退職のタイミングや管理会社選びなど、会社員ならではの失敗にも注意すべきです。このような失敗を避けるためにも、事前の勉強と情報収集が重要となります。
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