不動産投資をこれから始める人は、物件選びが重要となります。しかし「優良物件の探し方がわからない」「物件選びで失敗しない方法を知りたい」など、不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。そこで今回は、不動産投資の対象となる物件、投資対象となる物件の見つけ方、不動産投資初心者が優良物件を探すコツについて解説します。
目次
不動産投資の対象となる物件
投資対象となる不動産は、用途別では「居住用」と「オフィス用」があります。居住用は、アパートやマンション、戸建てなどです。オフィス用は、事務所や店舗などのテナントを対象とします。
家賃収入は、居住用よりオフィス用が多く得られる可能性がありますが、購入費用はオフィス用が高くなるでしょう。投資対象を建物の属性で分類すると、一棟買いとワンルーム投資に分けられます。さらに、新築物件と中古物件があります。
一棟買いとワンルーム投資
一棟買いは、利回りが高く、得られる家賃収入が多くなります。資産価値が高く評価されるため、融資を多く受けられるでしょう。
ただし、不動産の購入費用が高額となり、維持管理に手間や費用もかかります。
ワンルーム投資は、比較的少ない予算で始めることができ、物件の管理がしやすいです。とはいえ、管理会社を選ぶことはできません。空室になると収入がゼロになる可能性もあります。
新築物件と中古物件
一般的には、新築物件の方が人気が高く、家賃も高く設定できるのが特徴です。中古物件は、購入費用は安くなりますが、新築物件より家賃を低く設定することになります。
また、物件によっては、リフォームが必要になるケースも珍しくありません。
投資対象となる物件の見つけ方
不動産投資を始める上で、物件の見つけ方を知っておくことが大切です。ここでは、投資対象となる物件の見つけ方についてご紹介します。
不動産ポータルサイトで見つける
まずは、不動産ポータルサイトで物件を見つける方法です。有名なサイトでは、多数の登録者数と物件掲載数を誇り、さまざまな条件から検索して探すことができます。
投資用不動産専門のポータルサイトも多数あり、大手企業が運営しているサイトから地域密着型、初心者向けのノウハウを提供しているサイト、セミナーを検索できるサイトなど、さまざまなタイプのサイトがあります。
しかし、ポータルサイトの中には、常に最新の情報が掲載されているわけではありません。常に情報が更新されているのか確認する必要があるでしょう。
地元の不動産会社に問い合わせをする
続いて、地元の不動産会社に直接連絡して問い合わせをする方法です。地元ならではの情報を得られる可能性が高く、大地主や大家との付き合いが長い不動産会社もあります。そのため、投資用不動産専門のポータルサイトには掲載されていない優良物件が見つかるかもしれません。
また、問い合わせをして直接購入する場合は、仲介手数料がかからないといったメリットもあります。
ただし、小規模の不動産屋さんでは、居住用の賃貸物件には詳しいものの投資用不動産には知識が乏しい場合もあるということです。
不動産投資セミナーで物件紹介を受ける
不動産会社や著名な大家さんが主催するセミナーに参加し、物件の紹介を受けるという方法です。希望者に対して個別相談会を実施しているところもあります。そこでセミナー参加者に合った物件の紹介を受けるといった方法です。セミナーでは、不動産投資の基礎を学び、最新の情報を手に入れることも可能でしょう。
しかし、高額のセミナーであったり、頻繁に営業電話がかかってくるなど、怪しい不動産投資セミナーが一部で存在します。中には優良物件でないものを強くすすめられることもあるかもしれません。事前にセミナーを主催する会社の情報を調べ、信頼できる会社であるかを判断する必要があります。
不動産投資初心者が優良物件を探すコツ
ここでは、不動産初心者が優良物件を探す方法・ポイントなどについて解説します。
立地条件
投資物件は人口が増加傾向であり、賃貸需要のあるエリアから選ぶのが基本となります。
また、交通の利便性や買い物環境が整っているというところもポイントです。交通の利便性では、最寄り駅から徒歩数分の場所にある、急行や快速が停まる駅などが該当します。買い物環境については、大型商業施設やコンビニ、スーパー、ドラッグストア、ディスカウントストア、ホームセンターなど、幅広くそろっているエリアがよいでしょう。その他、医療機関や市区町村役場、郵便局など、生活環境が整っているエリアかどうかも重要です。
住宅設備が充実している
インターネット環境やカメラ付きインターホン、ディスポーザー、宅配ボックスなど、時代に合った住宅設備が充実しているという点です。近年は、宅配ボックスも普及しており、スマートフォンでの配達完了通知や開錠履歴の確認など、防犯性能が高まりつつあります。住宅設備が古い場合は、入居希望者に敬遠される可能性もあり、ターゲット層に合わせた設備環境が必要です。
建物の構造と築年数
建物の耐用年数は、構造によって決められています。鉄筋コンクリート（RC造）は47年、重量鉄骨造34年、軽量鉄骨造19年、木造22年です。耐用年数に近づくとメンテナンスを行う部分は増えてくるでしょう。アパートやマンションでは、10～15年に1回という頻度で大規模修繕を行う必要があります。木造では、10年を経過すると屋根や外壁など、複数箇所で問題が生じやすくなるので注意が必要です。
このように建物の構造と築年数などにより、修繕費用も異なります。投資用物件を購入する際は、購入後にかかる費用も把握しておきましょう。
おとり物件に騙されないようにする
おとり物件とは、実際には存在していない物件または存在していてもすでに契約済みの物件などを指します。相場より家賃が極端に安い場合や物件情報の登録日が古い、住所の詳細がわからない場合などは、おとり物件の可能性が高いです。
まとめ
不動産投資で優良物件を探すには、立地条件や住宅設備の充実、建物の構造と築年数など、さまざまな要素から検討しなければなりません。不動産投資に関する知識と経験が必要になりますが、基礎を学びながら、不動産ポータルサイトを毎日活用することにより、地道に探していくことが大切です。
とはいえ、良い物件は掲載前に成約済みになっている場合も珍しくありません。不動産ポータルサイトを利用しつつ、不動産会社との良好な関係を構築していくことも大切です。
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