事前準備は必要、大規模修繕に備えよう

不動産投資が最近注目を浴びています。終身雇用制の崩壊、人口減少による将来の公的年金への不安、相続税増税、金融機関の不動産への積極的融資など、不動産投資を活性化させる要因がそろっているのが現状です。

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不動産投資は、ワンルームマンションなど区分所有物件に投資をする、アパートやマンションなど1棟に投資をするなど、いくつかの形態があります。

しかしいずれの場合でも、物件に修繕すべき箇所が出てきた場合、その責任はオーナーが負うこととなります。水回りのトラブル、雨漏り、共用部の電球切れ、部屋のエアコンの故障、給湯器の故障など、すべてオーナーがその費用を持ちます。

アパート経営における修繕費の種類

では、アパート経営における修繕にはどんな種類のものがあるか、見ていきましょう。

建物維持のための修繕

これは、駐車場やエレベーターなどの機械設備の修理、屋内外給排水などのさびによる配管修繕、建物の外壁メンテナンス、天井の雨漏り修理などが挙げられます。

このような大規模修繕には、多額の費用を用意する必要があります。例えば、給排水の配管クリーニングや交換を行う場合、100万円以上かかることは珍しくありません。

予防的修繕

予防的修繕は、将来の大規模修繕の金額をできるだけ抑えるために、予防的な修繕を行うことです。例を挙げると、シートなどによる屋上防水やシロアリ駆除、外壁のコーキング部分のチェックなどです。

これを事前に行うことで建物の状態の悪化を防ぎ、結果的により大きな費用が発生しないようにすることができます。

空室対策のための戦略的修繕

当然のことながら、入居者は新しい設備を好みます。エアコンや給湯器、室内壁紙の補修、張り替え、網戸の交換、共用部分のLED電球への交換などの修繕などを戦略的修繕費といいます。新しいエアコンに交換してほしい、共用部分の宅配便設置をしてほしいなどといった要望が、入居者から管理会社を通じて知らされます。これを空室対策として戦略的に行う必要性も出てきます。

修繕費の計画的な準備

国土交通省のHPによると、1平方メートル当たりの積立金の標準価格は、1ヵ月当たり約200円だとしています。例えば25平方メートルの部屋が4戸のアパートを所有している場合、毎月2万円を積み立てることになります。

突発的な修繕が続けば積立金だけでは不足することも考えられるので、余裕があれば積立金とは別に、賃料収入の一部を貯蓄しておくといいでしょう。

では、これらの修繕費を確保するために、どのように準備すればいいのでしょうか。

生命保険で積み立てる

毎月積立型の終身保険は、修繕費を準備するのに便利な金融商品です。終身保険はその名の通り生涯のリスクに備えるものですが、これを解約前提で修繕積立金を準備する目的で利用します。終身保険もさまざまな商品が保険会社各社から販売されていますので、その中で最適な商品を選択しましょう。

金融商品で積み立てる

積立型の金融商品を使い、修繕積立金を準備します。最近では、積立投信やロボアドバイザーなどの積立商品があります。積立期間は10～15年と長期になりますので、確実性金融商品でなくても、価格が上がっているタイミングで解約し、定期預金に移し替えることにより、リターンを享受することができます。

毎月のキャッシュフローの中で準備

修繕積立金は、必要経費です。既存の入居者に対するサービスであり、さらに今後入居する方々に対するサービスでもあります。アパート経営のキャッシュフローにきちんと反映させる必要があります。事前に準備せずキャッシュアウトしてしまうことが無いよう、毎月のキャッシュフローの中で準備することが肝要です。